maj 30 2018
0

BREEAM – BRE Environmental Assessment Metod – Jest metodą oceny europejskich budynków pod kątem poziomu ekologiczności, wyznaczając jednocześnie standardy dla zrównoważonego projektowania.

Przyjęto, że w Polsce (stan na 1 marca 2017) stosowane są BREEAM oraz LEED, DGNB i HQE (które są alternatywnymi systemami certyfikacji ekologicznej). BREEAM jest systemem oceny jakości oraz wpływu budynków na środowisko, będąc jednocześnie standardem w środowisku deweloperskim i inwestorskim.

Początki BREEAMu sięgają 1990r, ma on swoją genezę w Wielkiej Brytanii. Systemem BREEAM zarządza BRE Global Ltd., wchodząca w skład grupy BRE i będąca spółką zależną BRE Trust. Wszystkie wersje BREEAM są na bieżąco aktualizowane w celu dopasowania ich do zmieniających się przepisów prawa. Metodę BREEAM modyfikuje się tak, by była odpowiednia do przeprowadzania oceny w danym kraju lub na konkretnym obszarze. Metoda może być wykorzystywana przez klientów indywidualnych lub zespoły projektowe, które chcą przedstawić planistom i klientom dane uwierzytelniające wpływ budynków na środowisko, a także przez wielonarodowe spółki, chcące korzystać z tej samej metody oceny budynków, niezależnie od ich lokalizacji.

  • Wymogi stawiane budynkom w celu dokonania oceny charakteryzują się różnorodnością ze względu na ich usytuowanie. Pod uwagę brane są m.in. czynniki takie jak: strefy klimatyczne, przeznaczenie budynków czy też dostęp do lokalnych materiałów budowlanych.
  • BREEAM wyróżnia kilkanaście typów budynków poddawanych ocenie, m.in. budynki odrestaurowane przez inwestorów indywidualnych, budynki spółdzielcze, budynki biurowe, budynki oświaty, budynki sądów, budynki zakładów karnych, budynki opieki zdrowotnej, itp.
  • Budynki certyfikowane w systemie BREEAM są poddawane pięciostopniowej ocenie punktowej w dziesięciu kategoriach środowiskowych: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, ekologia i użytkowanie gruntów, zanieczyszczenie, innowacyjność. Wynik określany jest w pięciostopniowej skali.
  • Proces nadania oceny składa się z trzech etapów – fazy przedwstępnej, fazę projektowej oraz fazy powykonawczej.
  • Rozmieszczenie certyfikowanych obiektów w Polsce wskazuje na dominację województwa Mazowieckiego, Polska jest przy tym liderem certyfikacji w Europie Środkowo-Wschodniej
  • Dzięki zaangażowaniu w tematykę zrównoważonego budownictwa, możliwe jest, w perspektywie długofalowej, znaczące ograniczenie emisji CO2, zmniejszenie zużycia nieodnawialnych zasobów, a także stopniowa poprawa stanu środowiska.

Pod certyfikację BREEAM podlegają zarówno budynki stare jak i nowe. Proces certyfikacyjny budynków istniejących sygnowany jest jako system BREEAM In-Use. Natomiast do procesu certyfikacyjny budynków nowych zastosowanie znajduje system BREEAM New Build.

BREEAM In-Use – początki systemu sięgają roku 2009. System ten ma zastosowanie dla budynku użytkowanego co najmniej 2 lata.

  • Skierowany do zarządców nieruchomości oraz funduszy inwestycyjnych, czyli podmiotów, które posiadają w swoim portfolio kilkanaście, a czasem kilkadziesiąt nieruchomości
  • System ten pozwala na porównanie budynków, (w obrębie portfolio określonego klienta lub z obiektami konkurencji), stwarza możliwość poprawy efektywności zarządzania oraz identyfikuje obszary dla potencjalnych ulepszeń i szukania oszczędności
  • Certyfikacja budynku istniejącego pozwala na zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości, kompatybilność ze standardami ekologicznymi takimi jak np. ISO 14001, zwiększenie satysfakcji pracowników i wzrost produktywności oraz zaangażowanie w budowanie koncepcji CSR
  • W przypadku charakteru oceny budynku system In-Use działa na zasadzie self-assessment według ankiety wyboru, a konsultant występuje w roli audytora i doradcy
  • Budynki istniejące mają możliwość uzyskania trzech różnych rodzajów certyfikatów, ważnych przez rok, z możliwością dwukrotnego przedłużenia, po czym przeprowadza się kolejny audyt
  • Główną zaletą BREEAM In-Use jest stosunkowo krótki czas realizacji (1-2 miesiące)
  • Kolejną zaletą jest również prostota procesu, warunkiem jest wypełnienie kwestionariusza i zebranie odpowiedniej dokumentacji
  • Do innych zalet można zaliczyć szybką obsługę przez system on-line, rozróżnienie cech budynku od sposobu jego zarządzania, możliwość oceny całego portfolio lub pojedynczego budynku, holistyczne podejście (podobnie jak BREEAM New Build) oraz możliwość stosowania dla budynków w dowolnym wieku

Wyróżniono możliwość uzyskania certyfikacji na czterech poziomach:

  • Asset Performance– Budynek – dotyczy oceny takich elementów jak struktura budynku, urządzenia i instalacje czy usługi komunikacyjne.
  • Building Management– Zarządzanie Budynkiem – ta część odnosi się do sposobu i zasad zarządzania, oceniane są procedury i praktyki związane z eksploatacją budynku i jego instalacji. Sprawdza się poziom zużycia mediów, takich jak energia, woda oraz materiałów eksploatacyjnych
  • Occupier Management– Najem – ta część jest oceną ogólnej polityki i działalności organizacji/właściciela lub zarządcy budynku. Ocenie podlega zrozumienie i wdrożenie zasad i procedur zarządzania nieruchomością i sposób prowadzenia przez osoby zajmujące się zarządzeniem budynku
  • Key Performance Indicators(KPIs) – Kluczowe wskaźniki wydajności (KPI) – Ta część opiera się na czterech kategoriach ekologicznych: energii, odpadów, wody i transportu. Wskaźniki KPI są używane do pomiaru rok do roku i wyniki benchmarków

Proces:

  • Decyzja zarządcy dot. zgłoszenia obszarów ubiegających się o certyfikację (czy certyfikacją zostanie objęta tylko nieruchomości, czy również sposób jej zarządzania)
  • Po podjęciu decyzji – zarządca otrzymuje od BRE listę pytań, do której z pomocą zespołu techników lub firmy obsługującej budynek przygotowuje odpowiedzi i zbiera dane
  • Spotkanie z doradcą/audytorem i wspólna analiza odpowiedzi – przygotowany materiał i odpowiedzi na poszczególne pytania w każdej z kategorii służą do wstępnej oceny (wewnętrzna pre-certyfikacja)
  • Udostępnienie wstępnych odpowiedzi dla BRE przez doradcę/audytora, BRE na podstawie odpowiedzi oblicza wstępną punktację i podaje rating, co pozwala określić na jakim poziomie budynek aktualnie się znajduje. W zależności od uzyskanej liczby punktów zarządca decyduje o dalszych krokach. I tak na przykład jeżeli budynek jest na poziomie dobry, a właścicielowi zależna uzyskaniu oceny doskonały, konieczne będzie przeprowadzenie dodatkowych inwestycji lub wdrożenie odpowiednich procedur
  • Przygotowanie dokumentacji potwierdzającej odpowiedź na każde pytanie z formularza BREEAM In-Use – dokumentacja ta może być w formie zdjęć, dokumentów w formie PDF, wyciągów z map, kopii procedur, regulaminów, instrukcji itp.

Szczegółowa ocena poszczególnych stadiów:

 

1) Asset Performance – Budynek

  • Materiały – ocenia się m.in. stan techniczny nieruchomości, sposób zabezpieczenia i stan zagrożenia budynku oraz ocenia się stan zagrożenia pożarowego, polityka prowadzenia konserwacji i utrzymania budynku (w szczególności pod względem zużycia mediów – energii, wody, energii cieplnej, odpadów, emisji substancji szkodliwych), bezpieczeństwo budynku. Dokumentami, które mogą posłużyć za materiał dowodowy dla audytora badającego nieruchomość, mogą być raporty techniczne.

 

  • Transport – ocenia się m.in. dostosowanie budynku dla użytkowników rowerów (wyposażenie w stojaki, prysznice etc.), dostęp do transportu publicznego, położenie, które określa odległość do banku, poczty, sklepu spożywczego, opisanie możliwości manewrowania i sposobu zabezpieczenia budynku przed ruchem pieszych i samochodowym. Dokumenty potwierdzające powyższą kategorię to zdjęcia stojaków. Jeżeli w budynku nie ma stojaków dla rowerów lub pryszniców, to może to być inwestycja, która będzie koniczna do poniesienia w celu zdobycia punktów tej kategorii.

 

  • Odpady – ocenia się m.in. miejsce składowania odpadów z możliwością ich segregacji. Należy przedstawić zdjęcia komory śmietnikowej z pojemnikami na odpady segregowane oraz usytuowanie jej – może to być rzut z projektu architektonicznego, na którym zaznaczone jest miejsce usytuowania śmietnika.

 

  • Woda – ocenia się m.in. zużycie wody, urządzenia i instalacje pozwalające na oszczędność – np. pisuary, baterie o niskim zużyciu wody na płukanie, ocenia się wykorzystanie wody deszczowej lub szarej do spłukiwania toalet, ocenia się czy nieruchomość wyposażona jest w zawory powodujące odcięcie wody, czujki wykrywające wycieki. Dowodem opomiarowania zużycia wody są zdjęcia liczników, lub odczyty liczników. Jeżeli liczniki są podłączone do BMS, to dowodem jest zdjęcie ekranu BMS z odczytami. Odnośnie oszczędności wody to należy zgromadzić zdjęcia zastosowanych pisuarów, toalet w budynku wraz z ich specyfikacja techniczną. W przypadku zaworów odcinających – analogicznie – zdjęcia plus specyfikacja techniczna.

 

  • Zdrowie – ocenia się m.in. warunki panujące w budynku – nasłonecznienie, rodzaj wentylacji (mechaniczna, grawitacyjna), możliwość kontroli temperatury przez użytkowników, przestrzeń do odpoczynku dla użytkowników budynku, sposób zabezpieczenie wody przez legionellą, dostępność budynku dla niepełnosprawnych. Dokumentami dowodowymi w tej kategorii są zdjęcia elewacji, wyciąg z projektu odnośnie elewacji. Odnośnie wentylacji dowody to zdjęcia umiejscowienia wyrzutni, czerpni i central wentylacyjnych – zdjęcia, specyfikacje z projektu, instrukcji użytkowania obiektu. Przy wentylacji ważne jest, czy przeprowadzono badania pod względem ilości świeżego powietrza.

 

  • Zanieczyszczenia – sprawdza się m.in. zgodę na usuwanie ścieków przez organizację, jakiego rodzaju separatory są zainstalowane w budynku – separator tłuszczu, separator benzynowy, na jakim obszarze jest zlokalizowany budynek – stopień zagrożenia powodziowego, ocenie podlega sprzęt chłodzący w budynku pod względem stosowania czynnika chłodzącego, który powinien być bezpieczny dla środowiska, sposób ogrzewania budynku np. kocioł lokalny lub sieć miejska. Dokumentacją będzie zgoda na usuwanie ścieków. Jeżeli w budynku są separatory, to należy pokazać ich usytuowanie na rysunkach i dołączyć zdjęcia urządzeń. Jeżeli w budynku stosowany jest sprzęt chłodniczy to należy dołączyć zdjęcia i specyfikację tego sprzętu. Jeżeli jest to sprzęt z czynnikiem chłodzącym niespełniającym norm i niebezpiecznym dla środowiska naturalnego, to inwestycją będzie koszt wymiany tego sprzętu na bezpieczny dla środowiska i spełniający określone normy w tym zakresie.

 

  • Energia – ocenia się m.in. sposób chłodzenia, sprawdza się raport z badania pod względem efektywności energetycznej nieruchomości, sposób wentylacji, chłodzenia, ogrzewania budynku oraz nośniki ciepła i chłodu, sprawdza się badanie przewodów wentylacyjnych pod względem szczelności oraz wyniki tych badań, sprawdza się rodzaj oświetlenia i zastosowanych lamp w budynku (żarówki zwykłe lub halogenowe, świetlówki kompaktowe lub liniowe, oświetlenie ledowe, lampy metalohalogenkowe), jaka energia odnawialna jest stosowane w budynku. Dokumentami w tej kategorii są: raport z badania efektywności energetycznej, dokumentacja zdjęciowa i specyfikacja techniczna instalacji klimatyzacji, ogrzewania. Rodzaj oświetlenia wykorzystywanego w budynku – specyfikacja i zestawienie.

 

  • Wykorzystanie terenu – określa się na jakim terenie znajduje się budynek, czy w budynku znajdują się zielone ściany, tereny zielone, czy budynek był badany pod względem ekologicznym. Jeżeli budynek nie był badanym pod wglądem ekologicznym, to należy takie badanie zlecić. Raport z badania ekologa będzie materiałem do certyfikacji.

2) Building Management– Zarządzanie Budynkiem – kryteria oceny są podobne jw., natomiast w tej sekcji kładzie się nacisk na procedury i zasady prowadzenia polityki ochrony środowiska

 

  • Zarządzanie – ocenia się m.in. procedury i instrukcje dla najemców, politykę planowania zarządzania odnośnie ochrony środowiska, sposób komunikacji z najemcami i zapisy green buildingw umowach najmu

 

  • Materiały – bada się m.in. informacje o ostatnim badaniu technicznym budynku, kto je przeprowadzał, cechy polityki konserwacji budynku – reaktywna czy aktywna, sprawdza się sposób i zakres monitorowania ryzyka pożarowego, zakres planu przeciwpożarowego, określa się czy istnieje polityka określająca zasady zachowani w przypadku wystąpienia katastrof naturalnych. Materiałem dowodowym w tej kategorii są protokoły z obowiązkowych kontroli budynku.

 

  • Woda – sprawdza się ilość zużywanej wody pitnej, w jaki sposób wykorzystuje się dane odnośnie zużycia wody, czy woda jest badana, czy istnieje polityka wymiany urządzeń na urządzenia oszczędzające wodę, czy przygotowano strategię konserwacji urządzeń wodnych, czy wykorzystywana woda pochodzi ze źródeł alternatywnych – szara woda, woda deszczowa. Dowodem zużycia wody mogą być faktury od dostawcy wody.

 

  • Zdrowie – ocenia się m.in. odległości budynku od źródeł zanieczyszczeń dla wentylacji mechanicznej i naturalnej, działania podjęte by minimalizować ryzyko zanieczyszczenia mikrobiologicznego (legionelli). Sprawdza się czy wewnętrzne warunki są monitorowane lub badane w określonych granicach (warunki akustyczne, temperatura, wilgotność, dwutlenek węgla, tlenek węgla i tlenek azotu). Analizuje się sposób planowania prac pod względem ograniczenia oddziaływania szkodliwych substancji na użytkowników budynku (w tym materiałów/substancji zawierających LZO). Ocenia się procedury sprawdzenia poziomu zadowolenia użytkowników np. ankiet i sposób wykorzystania wyników tych badań m.in. wprowadzanie w życie. Ocenie podlega wewnętrzne i zewnętrzne natężenie oświetlenia – zgodność tych poziomów (w luksach) z normami.

 

  • Zanieczyszczenia – ocenia się m.in. sposoby zminimalizowania zanieczyszczenia świetlnego emitowanego przez oświetlenie zewnętrzne i wewnętrzne, sposób przestrzegania zgód na usuwanie ścieków przez organizacje. Jakie są stosowane środki by minimalizować spływ wód powierzchniowych z terenu inwestycji, określenie rodzajów separatorów są w budynku, sprawdza się istnienie automatycznego systemu detekcji wycieków czynnika chłodniczego dla wszystkich urządzeń chłodniczych.

 

  • Energia – ocenia się m.in. sposób monitorowania i opomiarowania zużycia energii, podaje się wielkość rocznego zużycia energii dostarczanej przez sieć elektryczną mierzone w kWh/rok. Sprawdza się wielkość zużycia gazu ziemnego, gazu LPG, paliw stałych, energii cieplnej, energii elektrycznej ze źródeł odnawialnych w budynku mierzone w kWh/rok, kWh. Następnie sprawdza się liczbę i rodzaj niestandardowych odbiorników (grup odbiorników) energii elektrycznej, które zostały opomiarowane. Określa instalację objęte osobnymi miernikami energii tj. oświetlenie zewnętrzne, oświetleni awaryjne, windy, schody ruchome (ruch pionowy), oświetlenie wystaw i estetyczne, wentylacja i klimatyzacja w przestrzeniach przejściowych, drzwi obrotowe, chodniki ruchome.

 

  • Wykorzystanie terenu – ocenia się m.in. lokalny plan działania dla zachowania miejscowej bioróżnorodności oraz jego powiązanie z planem miejskim lub gminnym (o ile taki istnieje). Sprawdza się czy polityka organizacji zmierza do ekologicznej poprawy elementów budynku i terenu przyległego.

 

BREEAM New Build

 

  • Skierowany do deweloperów
  • W przypadku charakteru oceny budynku system New Build certyfikacja opatrzona jest szczegółową oceną budynku wg ściśle określonych wymagań przy dużym udziale konsultanta-asesora
  • Budynki nowobudowane otrzymują jeden bezterminowy certyfikat
  • Zaletą jest holistyczne podejście w trakcie procesu certyfikacji
  • Budynek poddawany jest ocenie w ośmiu kategoriach – energia, komfort zdrowotny, woda, użytkowanie terenu, zarządzanie projektem, materiały, zanieczyszczenia i odpady, transport. Skala ocen to: pass (co najmniej 60% maks. Liczby punktów), good (co najmniej 70% maks. Liczby punktów), very good (co najmniej 90% maks. Liczby punktów), excellent (co najmniej 90% maks. liczby punktów).

 

Paulina Radecka

 

Źródła:

„Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi” Wyd. 2, Beata Jońska, C.H. Beck, Warszawa 2014

„Certyfikacja zielonych budynków w liczbach 2017” Raport PLGBC (https://plgbc.org.pl/wp-content/uploads/2017/04/Certyfikacja-zielonych-budynkow-w-liczbach-2017.pdf)

BREEAM International New Construction 2016, Technical Manual SD233 2.0 (http://www.breeam.com/BREEAMInt2016SchemeDocument/#resources/output/10_pdf/a4_pdf/nc_pdf_printing/sd233_nc_int_2016_print.pdf)

https://www.breeam.com/

https://plgbc.org.pl/baza-budynkow-certyfikowanych/

 

Opublikowano wAktualności INWESTYCJE BUDOWLANE